La progression des investissements hôteliers modifie la carte urbaine des villes françaises en 2024. Covivio et d’autres acteurs redéfinissent les flux d’actifs vers Paris, Lyon et Marseille.
Les volumes investis en Europe ont bondi, stimulant l’intérêt pour l’immobilier hôtelier dans les métropoles françaises. Ces repères synthétiques mènent aux points clés détaillés dans la partie A retenir :
A retenir :
- Investissements concentrés sur grandes métropoles et destinations touristiques sud-européennes
- Portefeuille Covivio équilibré entre baux fixes et murs et fonds
- Rénovations rentables, rendements supérieurs à quinze pour cent
- Attractivité de Paris, Lyon et métropoles régionales pour investisseurs
Villes françaises attractives pour les investissements hôteliers de Covivio
Après la synthèse, l’analyse se concentre sur les villes françaises qui attirent le plus. Selon Covivio, Paris reste dominante, tandis que les métropoles régionales gagnent en intérêt.
Paris : centralité et appétit des investisseurs
Cette concentration à Paris s’explique par des emplacements prime et un marché profond. Selon Covivio, Paris concentre une part significative du patrimoine et des loyers variables. Les investisseurs privilégient la stabilité des baux et la résilience des flux touristiques parisiens.
« J’ai observé un regain de demande dans les quartiers centraux après la rénovation des hôtels »
Paul D.
Lyon et Marseille : tendances régionales et opérations récentes
Lyon et Marseille bénéficient d’une croissance urbaine qui attire capitaux et projets hôteliers. Selon Covivio, les régions montrent une demande accrue pour des établissements moyen gamme rénovés. À Lille, Covivio a mené des rénovations visibles, démontrant l’effet d’asset management régional.
Facteurs d’attractivité:
- Proximité des transports et bassins d’emploi
- Demande touristique et événements régionaux
- Potentiel de repositionnement et hausse de RevPAR
- Offre d’opérateurs nationaux et internationaux
Catégorie
Revenus 2023 (PdG, M€)
Revenus 2024 (PdG, M€)
Variation PdG (%)
Hôtels en bail – Loyers variables
71,3
74,5
+4,4%
Hôtels en bail – Loyers fixes
186,3
193,5
+3,7%
Hôtels en murs et fonds – EBITDA
74,6
82,6
+10,7%
Total revenus Hôtels
332,3
334,6
+0,7%
Le tableau illustre la répartition des revenus, utile pour comparer villes et segments hôteliers. Ce constat prépare l’analyse suivante sur les opérations majeures et le remembrement stratégique.
Opérations majeures et remembrement : impact sur les villes françaises
Après l’analyse des revenus, le remembrement avec AccorInvest redessine la carte d’actifs hôteliers. Selon Covivio, cet échange d’environ huit cents millions d’euros renforce la présence sur villes françaises ciblées.
Remembrement avec AccorInvest : conséquences pour l’offre locale
Ce remembrement porte sur la reprise de fonds de commerce et la cession de murs ciblés. Selon Covivio, l’opération concerne quarante-trois fonds repris et seize murs cédés, selon le communiqué. L’enjeu local consiste à optimiser l’offre pour capter touristes et voyageurs d’affaires régionalement.
« Les équipes municipales saluent la création d’emplois issue des rénovations hôtelières »
Sophie M.
Acquisitions et rénovations : cas de Tenerife et de villes françaises
Aux côtés des échanges, Covivio a acquis un hôtel à Tenerife et rénové des établissements français. Ces travaux à Lille et Bruges ont entraîné une hausse des revenus et un rendement supérieur à quinze pour cent. Cette dynamique ouvre la voie à un repositionnement des hôtels en centres urbains français.
Actions d’asset management:
- Rénovations ciblées sur l’offre chambres
- Rebranding et ajout d’espaces de restauration
- Amélioration de l’efficacité énergétique
- Optimisation des contrats de gestion
« J’ai vu l’impact direct des rénovations sur notre RevPAR en région »
Luc N.
Pour illustrer, la cession de quarante-trois actifs en France a généré des marges supérieures aux valeurs de 2023. Selon Covivio, ces mouvements témoignent d’un marché attirant pour les investisseurs institutionnels.
Impact sur la croissance urbaine et perspectives d’investissement 2026
En lien avec les opérations, la croissance urbaine module l’attractivité des villes et des portefeuilles. Selon Covivio, l’amélioration des performances soutient la hausse du résultat net récurrent et du dividende.
Tourisme et RevPAR : effets sur les villes françaises ciblées
Le RevPAR différencie les marchés, avec l’Espagne en tête et la France en progression plus modérée. Selon CBRE, l’investissement hôtelier européen a atteint dix-neuf milliards cinq cents millions d’euros en 2024. Cette réalité pose la question de l’adaptation des villes françaises pour capter plus de tourisme et d’affaires.
Pays
Variation à périmètre constant (%)
Raison principale
France
+2%
Demande estivale compensée par attentisme pré-olympique
Espagne
+3,4%
Performance forte en zones balnéaires et saisons étendues
Italie
+4,8%
Reprise touristique et repositionnement d’hôtels urbains
Allemagne
-0,6%
Rattrapage progressif des marchés urbains
« J’ai investi à Lyon et observé une amélioration du RevPAR après repositionnement »
Claire T.
Perspectives 2025-2026 : enjeux pour investisseurs et collectivités
L’horizon 2025-2026 impose une coordination entre investisseurs, opérateurs et collectivités locales. Selon Covivio, la priorité reste l’optimisation d’actifs et l’adaptation face aux flux touristiques futurs. Les villes comme Paris, Lyon et Marseille devront conjuguer attractivité économique et qualité de vie.
Actions pour villes:
- Renforcer accessibilité et transports
- Soutenir rénovation et montée en gamme hôtelière
- Encourager partenariats public-privé
- Promouvoir tourisme durable et diversification
« L’investissement hôtelier reste attractif malgré la cyclicité du tourisme »
Marc B.
Les décisions prises par les investisseurs influent directement sur la croissance urbaine et la résilience économique locale. Selon Covivio, la combinaison d’acquisitions, rénovations et gestions actives façonnera les villes françaises attractives en 2026.
Source : Covivio, « Résultats annuels 2024 de Covivio Hotels : Une année de croissance et de transformation », Communiqué de presse, 18 février 2025 ; CBRE, « Marché hôtelier Europe 2024 », CBRE Research, 2025.